Trong một buổi Kỳ họp bất thường lần thứ năm, vào ngày 18-1, Quốc hội khóa XV đã chính thức thông qua việc sửa đổi Luật Đất đai. Với sự ủng hộ của đa số đại biểu (chiếm tỷ lệ 87,63%), luật này sẽ có hiệu lực từ ngày 1-1-2025, tuy nhiên có một số điều khoản cụ thể sẽ không được áp dụng ngay lập tức. Điều này đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc điều chỉnh và hoàn thiện hệ thống quy định về đất đai, đồng thời thích ứng với các thách thức và yêu cầu của thị trường đất đai hiện nay.Đây là một trong những thông tin được đặc biệt mong đợi trong những ngày đầu năm 2024 bởi Luật Đất đai là một bộ luật lớn có tác động đến nhiều ngành, lĩnh vực. 

Trong bài phát biểu kết thúc Kỳ họp bất thường lần thứ năm, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đã nhấn mạnh rằng việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) cùng với việc sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản tại Kỳ họp thứ sáu gần đây đã đáp ứng đầy đủ yêu cầu về hoàn thiện chính sách và pháp luật trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất. Những biện pháp này được thiết kế để phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường hướng xã hội chủ nghĩa. Mục tiêu là quản lý, khai thác và sử dụng nguồn lực đất đai một cách tiết kiệm, bền vững và hiệu quả nhất, đồng thời thúc đẩy công nghiệp hóa, hiện đại hóa và tạo ra một xã hội công bằng và ổn định. Ngoài ra, các biện pháp này cũng nhằm bảo đảm an ninh quốc gia, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu, từ đó tạo động lực để đưa đất nước trở thành một nền kinh tế phát triển có thu nhập cao.

Sau quá trình tiếp thu và chỉnh lý, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được cấu thành với 16 chương và 260 điều. Điều này phản ánh sự quán triệt và thể chế hóa đầy đủ theo tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16-6-2022 của Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII. Luật này không chỉ phù hợp với Hiến pháp mà còn đồng bộ và thống nhất với hệ thống pháp luật nước ta.

Trong nội dung, Luật Đất đai (sửa đổi) quy định rất rõ về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Đồng thời, nó cũng thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai. Các quyền và nghĩa vụ của công dân, người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam được điều chỉnh và phân rõ. Điều này nhằm mục đích bảo đảm sự công bằng và hiệu quả trong quản lý và sử dụng đất đai của đất nước.

Hàng trăm điểm mới của Luật Đất đai (sửa đổi)

Trong buổi họp báo sau phiên bế mạc vào sáng 18-1, đại biểu Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, đã chia sẻ về những điểm mới đáng chú ý trong Luật Đất đai (sửa đổi). Ông nhấn mạnh rằng dù có hàng trăm điểm mới, nhưng có thể tóm gọn thành 5 nhóm vấn đề chính:

1. Bảo vệ quyền và lợi ích của người sử dụng đất: Luật Đất đai (sửa đổi) điều chỉnh và tăng cường các quy định để bảo vệ quyền và lợi ích của người sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho họ trong quá trình quản lý và sử dụng đất.

2. Tiếp cận đất đai: Luật tạo điều kiện thuận lợi hơn cho cả người dân và doanh nghiệp tiếp cận đất đai, từ đó thúc đẩy hoạt động sản xuất kinh doanh và phát triển kinh tế.

3. Nâng cao hiệu quả sử dụng đất: Quy định mới nhằm tối ưu hóa việc sử dụng đất, áp dụng các biện pháp tiên tiến để tăng cường hiệu quả trong quản lý và sử dụng đất đai.

4. Chính sách tài chính đất đai: Luật Đất đai (sửa đổi) điều chỉnh các quy định liên quan đến tài chính đất đai, đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong giao dịch đất đai.

5. Hiệu lực quản lý nhà nước: Luật cập nhật và tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước về việc sử dụng đất đai, đồng thời đảm bảo cân bằng lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và các bên liên quan.

Ông Hiếu cũng nhấn mạnh rằng quan hệ đất đai có tính chất rất đặc biệt và luôn tồn tại lợi ích đa phía. Việc giải quyết câu chuyện cân bằng lợi ích giữa các bên là một vấn đề khó khăn, nhưng cũng là điểm cần được chú ý để đảm bảo sự phát triển bền vững và công bằng trong quản lý đất đai.

Bảng giá đất được ban hành hằng năm, thay vì 5 năm như luật cũ

Trong buổi bế mạc kỳ họp, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh đã giải trình về một số điểm quan trọng của Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó, việc điều chỉnh bảng giá đất được đề cập đặc biệt. Ông Thanh cho biết rằng bảng giá đất đã được các cơ quan nghiên cứu và thảo luận nhiều lần, và theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, bảng giá đất được điều chỉnh mỗi 5 năm một lần. Tuy nhiên, trên thực tế, việc điều chỉnh này ít được thực hiện, dẫn đến bảng giá đất không phản ánh đúng giá đất thực tế trên thị trường.

Để giải quyết vấn đề này và đảm bảo bảng giá đất phản ánh chính xác diễn biến thị trường, Luật Đất đai (sửa đổi) đã thể chế hóa theo Nghị quyết số 18/NQ-TW và quy định ban hành bảng giá đất hằng năm. Theo đó, Điều 159 của luật quy định rõ ràng về việc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất hàng năm, với việc công bố và áp dụng từ ngày 1-1-2026 và tiếp tục áp dụng hàng năm sau đó.

Thông qua quy định này, Luật Đất đai (sửa đổi) nhằm tạo ra một cơ chế linh hoạt và hiệu quả hơn trong việc quản lý giá đất, từ đó đảm bảo rằng giá đất được cập nhật đúng mức và phản ánh chính xác thị trường, góp phần vào sự phát triển bền vững của nền kinh tế đất nước.

Chốt 4 phương pháp xác định giá đất, trong đó có phương pháp thặng dư

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cũng cho biết, định giá đất là vấn đề khó, nội dung quy định tại dự thảo luật đã được Quốc hội, Chính phủ tiếp thu ý kiến đại biểu, nghiêm túc nghiên cứu để thiết kế các phương pháp định giá vừa có tính kế thừa, vừa có tính cụ thể hóa thực tiễn, có đổi mới nhưng phải có tính bao quát để có thể áp dụng cho các trường hợp cụ thể, lâu dài. 

Luật Đất đai sửa đổi quy định mang tính nguyên tắc, xác định rõ về nội hàm và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp. Các cơ quan đã cân nhắc kỹ lưỡng và thống nhất cao về việc tiếp tục quy định tại Luật Đất đai sửa đổi về phương pháp thặng dư. 

Trong bối cảnh Việt Nam hiện nay nền kinh tế đang phát triển thì việc sử dụng phương pháp thặng dư trên cơ sở ước tính giá trị tương lai là cần thiết vì chưa có sẵn những thông tin dự án tương tự đã hình thành và giao dịch để áp dụng các phương pháp định giá khác. Mặt khác, về cả khoa học và thực tiễn, phương pháp thặng dư hiện vẫn đang được sử dụng trên thế giới cũng như tại Việt Nam.

Như vậy, sẽ có 4 phương pháp định giá đất trong Luật Đất đai (sửa đổi) gồm: Phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (quy định tại khoản 5 Điều 158 của luật). 

Cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ đến trước 1-7-2014

Điều 138 của Luật Đất đai (sửa đổi) đặt ra những quy định quan trọng về việc cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ trước ngày 1-7-2014, tập trung vào xem xét công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất đến trước ngày 1-7-2014.

Theo đó, những hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất trước ngày 18-12-1980 sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, miễn là Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận rằng không có tranh chấp về đất. Tương tự, những người sử dụng đất từ ngày 18-12-1980 đến trước ngày 15-10-1993 cũng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, với điều kiện đất không tranh chấp.

Trong trường hợp đất có nhà ở hoặc công trình phục vụ đời sống, nếu diện tích đất ở đạt hoặc vượt quá hạn mức công nhận đất ở quy định, diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức đó và không phải nộp tiền sử dụng đất. Nếu đất được sử dụng cho mục đích nông nghiệp, có thể được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất mà không thu tiền sử dụng đất.

Hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất từ ngày 15-10-1993 đến trước ngày 1-7-2014 cũng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, với điều kiện đất không có tranh chấp. Đối với đất có nhà ở hoặc công trình phục vụ đời sống, diện tích đất ở sẽ được công nhận bằng hạn mức giao đất ở quy định.

Những quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất, đồng thời đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quá trình xem xét và cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ.

Đối với các thửa đất đã có nhà ở hoặc các công trình phục vụ đời sống, nếu diện tích của thửa đất đạt hoặc vượt quá hạn mức giao đất ở quy định trong Luật, thì diện tích đất ở sẽ được công nhận bằng hạn mức đó. Tuy nhiên, nếu diện tích đất đã được sử dụng để xây dựng nhà ở hoặc các công trình vượt quá hạn mức đó, thì diện tích đất ở sẽ được công nhận dựa trên diện tích thực tế đã xây dựng các công trình đó.

LUATCHIMINH