13 trường hợp sử dụng đất có giấy tờ trước 15/10/1993 được cấp Sổ đỏ từ 2025
Hiện nay, có rất nhiều hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định và có một số loại giấy tờ được lập trước năm 1993 nhưng lại chưa được cấp Sổ đỏ. Theo đó tới đây, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, sẽ có 13 trường hợp sử dụng đất có giấy tờ trước 15/10/1993 được cấp Sổ đỏ từ 01/01/2025.
1. 13 trường hợp sử dụng đất có giấy tờ trước 15/10/1993 được cấp Sổ đỏ từ 01/01/2025
Theo quy định tại khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai số 31/2024/QH15, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định và có một trong những loại giấy tờ được lập trước ngày 15/10/1993 sau đây sẽ được cấp “Sổ đỏ” và không phải nộp tiền sử dụng đất:
(1) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong thời kỳ thực hiện các chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam.
(2) Một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan thuộc chế độ cũ có thẩm quyền cấp bao gồm:
- Bằng khoán điền thổ, văn tự đoạn mãi bất động sản được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận.
- Văn tự mua bán/tặng cho/đổi/thừa kế nhà ở gắn liền với đất ở có giấy chứng nhận từ cơ quan thuộc chế độ cũ.
- Di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở có giấy chứng nhận từ cơ quan thuộc chế độ cũ.
- Giấy phép cho xây cất nhà ở.
- Giấy phép hợp thức hóa kiến trúc được cơ quan thuộc chế độ cũ cấp.
- Bản án đã có hiệu lực thi hành của Tòa án thuộc chế độ cũ.
(3) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính.
(4) Giấy tờ chuyển nhượng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở nay được Ủy ban nhân dân (UBND) xã xác nhận đất đã sử dụng từ 15/10/1993.
(5) Sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước 18/12/1980 có tên người sử dụng đất.
(6) 01 trong các giấy tờ được lập trong thời kỳ đăng ký ruộng đất bao gồm:
- Biên bản xét duyệt xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã.
- Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do UBND xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, tỉnh lập.
- Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất
- Giấy tờ chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất do UBND xã/huyện/tỉnh cấp.
(7) Giấy tờ kê khai, đăng ký nhà cửa có ghi diện tích đất có nhà được UBND xã, huyện hoặc tỉnh xác nhận.
(8) Giấy tờ giao đất của đơn vị quốc phòng cho các cán bộ, chiến sĩ làm nhà ở trong quy hoạch đất quốc phòng đã được phê duyệt tại thời điểm giao đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sĩ.
(9) Dự án/danh sách/văn bản có tên người sử dụng đất về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được UBND huyện, tỉnh hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
(10) Giấy tờ chứng minh được quyền sở hữu nhà ở, công trình; xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được UBND huyện, tỉnh hoặc cơ quan quản lý có thẩm quyền về việc cấp phép nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.
(11) Giấy tờ tạm giao đất của UBND huyện, tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được UBND xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước 01/7/1980 hoặc được UBND huyện, tỉnh phê duyệt, chấp thuận.
(12) Giấy tờ chứng minh việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm hoặc xây dựng nhà ở bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng;
(13) Một số giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước 15/10/1993 do UBND tỉnh quy định tùy thuộc vào tình hình thực tiễn của địa phương.
2. Điều kiện để được cấp Sổ đỏ lần đầu khi sở hữu đất không giấy tờ
Theo Luật Đất đai 2024, có 03 tiêu chí đất không giấy tờ sử dụng ổn định được xét cấp Sổ đỏ bao gồm:
Tiêu chí 1: Không có một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.
Tiêu chí 2: Không thuộc một trong các trường hợp vi phạm luật đất đai trước 01/07/2014 tại Điều 139 Luật Đất đai 2024.
Tiêu chí 3: Không thuộc trường hợp được giao đất không đúng thẩm quyền (Điều 140).
Theo đó, trường hợp hộ gia đình đáp ứng được cả 03 tiêu chí trên, đồng thời được UBND xã nơi có đất xác nhận đất không có tranh chấp thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 138 Luật Đất đai 2024. Cụ thể:
2.1 Đối với đất sử dụng ổn định trước 18/12/1980
* Đất có nhà ở, công trình phục vụ đời sống:
- Có diện tích đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức theo khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai 2024 thì sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Có diện tích đất nhỏ hơn hạn mức theo khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai 2024 thì diện tích đất ở được công nhận bằng toàn bộ diện tích đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Có diện tích xây dựng nhà ở/công trình phục vụ đời sống vượt hạn mức: Diện tích được công nhận là diện tích thực tế xây dựng. Đối với phần diện tích vượt hạn mức thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất.
* Đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ:
- Diện tích đất được công nhận theo diện tích thực tế đã sử dụng.
- Hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Thời hạn sử dụng đất ổn định, lâu dài.
* Với một số đất khác:
- Hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp, không phải đất ở: Được công nhận theo quy định.
- Hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp: Được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Trường hợp có nhu cầu công nhận mục đích đất phi nông nghiệp, đồng thời phù hợp với quy hoạch thì được công nhận và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
2.2 Đối với đất sử dụng từ 18/12/1980 - trước 15/10/1993
* Đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống:
- Diện tích đất đủ hoặc vượt hạn mức theo quy định: Diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Diện tích đất nhỏ hơn hạn mức: Diện tích đất ở được công nhận là toàn bộ diện tích thửa đất và cũng không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Diện tích xây dựng vượt hạn mức: Diện tích được công nhận dựa vào diện tích xây dựng thực tế. Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng cho phần diện tích vượt hạn mức.
* Đất phi nông nghiệp:
Đối với đất sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp: công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai 2024.
* Với một số đất khác:
- Hiện trạng là đất phi nông nghiệp không phải đất ở: Áp dụng điểm c khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai 2024.
- Hiện trạng là đất nông nghiệp được công nhận thông qua hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất: Nếu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp và được công nhận thì cần phải phù hợp với quy hoạch và nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
2.3 Đối với đất sử dụng từ 15/10/1993 - trước 01/07/2014
* Đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống:
- Có diện tích đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức theo tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 Luật Đất đai 2024 thì diện tích đất ở được công nhận đúng với hạn mức.
- Có diện tích đất nhỏ hơn hạn mức theo khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 Luật Đất đai 2024 thì toàn bộ diện tích thửa đất sẽ được công nhận là đất ở.
- Diện tích xây dựng nhà ở và công trình phục vụ đời sống vượt hạn mức: Diện tích đất ở được công nhận theo diện tích xây dựng trên thực tế.
* Đối với đất phi nông nghiệp: Công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm c khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai 2024.
* Đối với phần diện tích đất còn lại:
- Hiện trạng là đất phi nông nghiệp không phải đất ở: Áp dụng điểm c khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024.
- Hiện trạng là đất nông nghiệp được công nhận thông qua hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất: Nếu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp và được công nhận thì cần phải phù hợp với quy hoạch và nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
* Trường hợp hộ gia đình hoặc cá nhân:
- Sử dụng chung 01 thửa đất thì hạn mức được tính bằng tổng hạn mức đất ở của hộ gia đình hoặc cá nhân đó.
- Sử dụng nhiều thửa đất được UBND xã xác nhận đã sử dụng ổn định từ trước 15/10/1993 thì hạn mức được xác định theo các khoản 1, 2 và 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024 đối với từng thửa đất đó.
2.4 Một số trường hợp khác
Bên cạnh các trường hợp trên, Điều 138 Luật Đất đai 2024 cũng đề cập một số trường hợp khác cũng được cấp Sổ đỏ gồm:
- Hộ gia đình/cá nhân được giao đất nông nghiệp theo khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2024 đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp trước 01/7/2024:
- Có đăng ký thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
- Được UBND xã nơi có đất xác nhận đất không có tranh chấp.
- Diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận sẽ được xác định theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 Điều 138 Luật Đất đai 2024.
- Hộ gia đình/cá nhân sử dụng đất nông nghiệp:
- Ổn định
- Được UBND xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp
Thì được giao đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất nhưng diện tích sẽ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp theo Điều 176 Luật Đất đai 2024.
Tóm lại: Nhà nước sẽ căn cứ tùy từng giai đoạn sử dụng đất để thực hiện việc cấp Sổ đỏ cho những người đang sử dụng đất nhưng không đủ giấy tờ mà vẫn đáp ứng được một số những điều kiện theo quy định.
Trường hợp không đáp ứng đủ điều kiện thì sẽ được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho tới khi Nhà nước thu hồi đất và cần phải thực hiện việc kê khai đăng ký đất đai theo đúng quy định.
Trên đây là cập nhật của LUATCHIMINH về 13 trường hợp sử dụng đất có giấy tờ trước 15/10/1993 được cấp Sổ đỏ.
LUATCHIMINH